申請按揭的門檻，主要看三樣：申請人的身分與年齡、入息水平、以及物業本身。以下按香港金融管理局（金管局）現行的監管措施，列出住宅按揭的申請資格、現行成數與壓力測試要求，以及遞交前要備妥的文件。

申請資格（邊啲人合資格）

申請住宅按揭的基本門檻如下：

  • 年滿18歲，持有效身分證明文件（香港身份證或護照）；非香港居民亦可向銀行申請，審批按個別情況處理。
  • 有穩定入息來源，受僱或自僱均可；自僱人士須提交較多的入息證明文件。
  • 信貸紀錄良好，銀行會查閱信貸資料庫（如環聯信貸資料）以評估還款能力。
  • 物業類型符合銀行按揭政策；住宅、工商物業均可承造按揭，但成數及審批要求不同，未完工物業另設特別安排。

資格詳解：現行按揭成數與供款比率

金管局自2024年起兩度放寬逆周期監管措施，現行主要規定如下：

  • 住宅按揭成數上限為七成（70%），適用於所有住宅物業，不論樓價高低、自用或非自用【2024年10月16日起；香港金融管理局；2024年；hkma.gov.hk】。
  • 供款與入息比率（DSR）上限為50%，即每月按揭供款不得超過每月入息的一半；此比率在壓力測試暫停後仍然適用【香港金融管理局；2024年；hkma.gov.hk】。
  • 壓力測試要求自2024年2月28日起暫停，銀行不再要求申請人通過「假設利率上升200點子」的壓力測試，至今維持暫停【香港金融管理局；2024年；hkma.gov.hk】。
  • 符合指定條件的未完工住宅物業按揭，按揭成數上限為八成（80%），DSR上限為六成（60%）【2024年12月4日起；香港金融管理局；2024年；hkma.gov.hk】。
  • 首次置業人士可經香港按證保險有限公司的按揭保險計劃申請更高成數，具體按樓價分檔，以按揭保險公司公布為準。

入息計算方面，銀行以月供佔入息比率審批；固定入息（如受僱薪金）與浮動入息（如佣金、自僱利潤）的計算方法不同，自僱人士一般以最近年度利潤為準。若申請人入息不足以單獨通過審批，可加入擔保人；擔保人本身亦須通過入息及信貸審查，其負債會一併計算入供款比率。

所需文件

不同申請情況的入息計算與文件要求如下：

申請情況入息計算主要文件
受僱人士以固定月薪為準，佣金另議糧單、薪俸稅評稅通知書、銀行月結單
自僱人士以最近年度利潤為準商業登記證、利得稅評稅通知書、核數報告
非香港居民按銀行個別審批護照、入息證明、住址證明

遞交按揭申請前，建議備妥身分證明、入息證明、物業文件（新造按揭為臨時買賣合約，轉按為現有按揭紀錄）及住址證明；聯名申請時雙方文件均須提交。按揭申請一般不另收手續費，但估價費、律師費及按揭保險費（如適用）須於申請前備妥，實際金額以銀行及按揭保險公司公布為準。申請向銀行或認可貸款機構遞交，亦可經按揭轉介平台提交。

常見被拒原因

  • 入息不足：月供佔入息比率超逾五成上限。
  • 信貸紀錄欠佳：曾有逾期還款、破產紀錄或信貸評分偏低。
  • 物業估價不足：成交價高於銀行估價，貸款額按估價計算而出現差額。
  • 文件不齊全：自僱人士未能提供完整入息證明是最常見原因。
  • 年齡與還款期：銀行一般以退休年齡為還款期上限，接近退休的申請人可借年期較短，月供因而增加。

常見問題

非香港居民可以申請按揭嗎？

可以。非香港居民可向銀行申請住宅按揭，但入息證明與信貸審查的要求較嚴，實際以銀行政策為準。

壓力測試暫停，是否代表不用評估利率風險？

不是。銀行仍會按申請人還款能力審批，DSR五成上限依然適用；按揭保險計劃亦會按自身風險管理要求審批。

唔合資格點算？

如因入息不足被拒，可考慮加入擔保人、降低按揭成數或延長還款期；如因信貸紀錄欠佳被拒，可先改善信貸紀錄（例如準時還款、減低負債比率）後再申請。

首次置業與非首次置業有甚麼分別？

銀行層面的按揭成數上限同為七成，但首次置業可經按揭保險計劃申請更高成數；非首次置業或已有物業者，則須視乎銀行及按揭保險公司的審批。

資料來源與查證日期：本文數據查閱日期為2026年8月24日，來源包括香港金融管理局（hkma.gov.hk）、香港按證保險有限公司及各銀行公布的現行政策，實際以有關機構公布為準。

免責聲明：本文僅供一般參考，不構成按揭、財務或投資建議；按揭審批以銀行及香港金融管理局現行規定為準。